Provo a fare un po’ di chiarezza sugli abusi minori per quelle che sono le mie conoscenze, allegando i riferimenti che ho trovato.

In tutti i casi in cui si compie un abuso edilizio che rientra nella manutenzione straordinaria e non si viene colti in flagranza di reato durante l’esecuzione dell’opera, o nei 5 anni successivi, si può applicare l’art.100 comma 6 del RUE che riporto di seguito.

  6. Abusi minori. Qualora siano trascorsi 10 anni dalla loro ultimazione gli interventi edilizi abusivi che non abbiano comportato aumento di superficie utile, alterazione della sagoma planivolumetrica o nuova costruzione, si ritengono sanati a tutti gli effetti amministrativi, e non si procede pertanto all’applicazione delle relative sanzioni.
Il termine di prescrizione delle opere riconducibili alla manutenzione straordinaria, abusivamente eseguite, è di anni 5. L’esistenza dei presupposti per la prescrizione potrà essere comprovata con atto sostitutivo di notorietà, per le opere di manutenzione straordinaria e con documentazione probatoria per gli altri casi.

Le parole “si ritengono sanati a tutti gli effetti amministrativi” generano da tempo una interpretazione dubbia, che permette ai colleghi meno ligi alle normative di sentirsi sereni nel consigliare di non procedere in nessun tipo di presentazione di pratica edilizia, si essa DIA in sanatoria o altro. Le parole  successive “e non si procede pertanto all’applicazione delle relative sanzioni” rafforzano ulteriormente questo concetto. Per l’utente medio, me compreso, le DIA, i P.d C. sono titoli amministrativi. Utilizzando parole estremamente semplici si potrebbe pertanto tradurre questa frase in questa maniera: – tranquillo! Non devi presentami nessun DIA a sanatoria, tanto più che non ti faccio nemmeno la multa. –

Per i tecnici che mettono mano ad un appartamento per eseguire una progettazione ed incorrono in una difformità rispetto alla situazione licenziata, il problema è semplice e risolvibile: si sana con la stessa pratica DIA. Le proprietà che non sanno di avere una difformità dal titolo continuano a non saperlo, mentre quelle che sanno di avere fatto un abuso continuano a rimanere in silenzio.

Il grosso problema oggi è mettere in relazione la frase riportata nell’art. 100 con le dichiarazioni che sono obbligati a fare i venditori in termini di conformità “catastale ed edile” durante le compravendite, le quali, se dovessero risultare mendaci, renderebbero nullo l’atto. Molti sono i notai che stipulano con riferimento all’art. 100 e non saprei dire se questo è giusto o sbagliato.

Lo stesso Comune di Bologna, probabilmente a seguito di alcune domande ricevute, ha riportato nel sito le sottostanti spiegazioni, trovate alla pagina “faq-domande e risposte”, che purtroppo però non hanno una gran valenza legale:

Come posso oggi sanare un abuso edilizio?

L’articolo 100 comma 6 del RUE permette di sanare, a tutti gli effetti amministrativi e senza applicazione delle relative sanzioni, alcuni abusi edilizi di minore importanza; questo è possibile solo a condizione che tali interventi non abbiano comportato aumento di superficie utile, alterazione della sagoma planivolumetrica o nuova costruzione; la prescrizione ha efficacia qualora siano trascorsi dieci anni dall’ultimazione degli interventi edilizi abusivi; il termine di prescrizione è fissato i cinque anni per le opere abusivamente eseguite riconducibili alla manutenzione straordinaria.
L’esistenza dei presupposti per l’applicazione di questa prescrizione deve essere dimostrata con specifica documentazione; può essere fatta valere, per la Manutenzione Straordinaria , mediante un atto sostitutivo di atto notorio, nel quale vengono descritti gli abusi edilizi, viene riportata la dichiarazione del proprietario attestante l’epoca di realizzazione degli abusi; l’atto notorio non può essere presentato come documento a sè stante, ma deve essere allegato ad una pratica edilizia (es. DIA), presentata da un tecnico incaricato dal proprietario dell’oggetto immobiliare, al fine di eseguire un intervento edilizio e di sanare contestualmente la situazione abusiva; la DIA sarà valutata in back-office per verificare se i detti abusi rientrino nella fattispecie contemplata dall’art. 100 comma 6 del RUE.

Utilizzando nuovamente parole estremamente semplici si potrebbe pertanto tradurre questa frase in questa maniera: – è sanato l’abuso se mi dichiari che è fatto prima di una certa data, la data può essere dichiarata solo con atto sostitutivo di notorietà che recepisco solo attraverso pratica edile in sanatoria (es. DIA), quindi …..l’abuso si sana solo con DIA in sanatoria.

Questo è quello che io so da sempre e che ho imparato nelle varie discussioni avute con i tecnici dipendenti del comune di Bologna. Non so se le interpretazioni possano essere altre.

Il problema maggiore che può generare questo dubbioso articolo 100 può essere causato dal richiamo dello stesso negli atti di compravendita. Infatti, gli abusi si considerano sanati se si presenta la DIA a sanatoria (o altro) e non in virtù dell’art. 100 del RUE che immagino abbia parecchie normative sovraordinate. In più, uno dei requisiti che autorizza la sanatoria, è che i tipi di abusi facciano parte di categorie e tipologie specifiche che in genere ne il venditore ne il notaio sono in grado di riconoscere. Consiglio pertanto di eseguire sempre la DIA a sanatoria o, in alternativa, consiglio di farsi rilasciare relazione firmata da tecnico competente che attesti la “sanabilità” degli abusi presenti nell’immobile. Questa strategia potrebbe però risultare inutile visto il continuo cambio di normative alle quali siamo sottoposti. Non si può essere certi di sanare domani quello che si può sanare oggi. Meglio sanarlo quando è il momento.

 Ho chiesto chiarimenti in merito alla commissione urbanistica del Collegio dei Geometri di Bologna, la quale indicativamente sostiene che si debba fare la DIA a sanatoria.

Diciamoci la verità, stiamo esagerando! Io lo so che più carte ci sono da compilare e più lavoro c’è per quell’ammasso di professionisti che, come me, hanno la necessità di tirare a campare, ma ora stiamo esagerando. Norme in continuo cambiamento, in ogni settore, che all’insegna dell’ “adeguiamoci all’Europa” escono e si modificano nel giro di poco tempo, senza dare la possibilità, a noi professionisti, di “digerirle” ne di contribuire a renderle veramente efficaci. 

Non appena siamo in grado di fare qualche osservazione, o siamo nella necessità di chiedere qualche chiarimento per esperienza diretta, il riferimento normativo è già cambiato. Poche persone in grado di dare risposte, nessun legislatore che si prende la responsabilità di fornirci chiarimenti e così rimangono, negli archivi comunali, pratiche sbagliate interamente asseverate dai professionisti, vere e proprie bombe pronte ad esplodere. Basta infatti, una committenza esasperata o in crisi, un avvocato e un tecnico di parte minimamente capace (come me), per annullare la maggior parte delle D.I.A. e dei Permessi di Costruire depositati nei comuni. Sono “cattiverie” che diventeranno di uso comune nei prossimi anni, visto il poco margine di guadagno e l’assoluto desiderio di non pagare che si avverte nel settore.

Con il passaggio della competenza del settore edilizio alle Regioni e con l’avvento dei D.I.A., le pratiche edilizie sono legittimate dalle dichiarazioni che vengono rese dai professionisti, i quali, ai sensi dell’art. 481 del codice penale, si rendono garanti dell’adempimento normativo. Pare una casualità, ma a seguito di questo passaggio si sono moltiplicate le normative del settore.

 Qualche anno fa le abitabilità non venivano asseverate dai tecnici, o lo erano solo parzialmente (misure di superfici e altezze, rapporti illumino-ventilanti, destinazioni), venivano invece rilasciate dal comune che non era obbligato a far rispettare tutte le normative presenti nel campo edile. Per esempio, il parere dei Vigili del Fuoco non era elemento indispensabile per il rilascio dell’abitabilità, che a Bologna si otteneva anche se in contrasto con tali normative. 

Non conosco le motivazioni che permettevano al Sindaco, o al relativo Ufficio Tecnico, di rilasciare l’abitabilità trascurando il parere in materia dei V.F.

Oggi, come allora, la stragrande maggioranza degli edifici che si trovano all’interno di un nucleo urbano esistente, sono a malapena in possesso del certificato provvisorio di prevenzione incendi, spesso scaduto e non sempre rinnovato.

 Non appena la responsabilità è passata al tecnico professionista, attraverso le auto-dichiarazioni allegate alle schede tecniche di abitabilità, nonché alle Denunce di Inizio Attività (DIA) e ai Permessi Di Costruire, il requisito cogente in materia di sicurezza in caso di incendio è diventato allegato obbligatorio. Una bella ingiustizia!!!!!